Kira Hukuku

Günümüzde bir işletme kurarken veya devralırken, yeni bir eve taşınırken, bazı durumlarda hali hazırda bir ticari kiralamaya konu olan binalara yerleşebilmek için bir kiralama hakkı satın almak zorunda kalınır. Kiralama genellikle şerefiyenin ayrılmaz bir parçasıdır.

Alıcının, ticari kiralama sözleşmeleri ile güvence altına alınan hüküm ve haklardan (yenileme hakkı, tahliye tazminatı vb.) yararlanabilmesi için önceki kiracıya ödediği veya borçlu olduğu tutarı ifade eder. Kiralama hakkının satın alınması, alıcının önceki kiracı ile malik arasında akdedilen kira sözleşmesini benzer koşullar altında ve kalan süre için devralmasına olanak sağlanmaktadır.

Kira Hukuku Taşınmaz Kira Artışı

Genel olarak, kira artış oranı kiralık bir mülkün kirasının bir yıldan diğerine ne kadar artacağını

belirleyen orandır. Bu oran genellikle kira sözleşmesinde belirtilir ve yıllık olarak belirlenir. Kiralık mülk sahibi, kira artış oranına göre kira bedelini belirleyebilir veya kiracı ile görüşerek bu oranı değiştirebilir.

Kiralık konutlarda kira artış oranı genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) gibi ekonomik göstergeler tarafından belirlenir. Devlet, Türkiye'deki enflasyonu göz önünde bulundurarak kiracıları korumak amacıyla 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri ​​arasında yenilenen kira sözleşmelerinde %25'ten fazla kira artışı yapılamayacağına dair bir sınır belirlemiştir.

Bu sınırlama ile konut kira artış oranı %25'i geçemez ve %25'i aşan sözleşmeler geçersiz sayılır. Bu sınırlama konutlar için geçerli olup, hesaplamalar işyerleri için TÜFE üzerinden yapılacaktır. Bu kapsamda kira artış oranını daha fazla yapan konut sahibine yaptırım uygulanmaktadır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Hukuki Sonuçları

Genel olarak, ev sahiplerinin, kira sözleşmesinin bitmesi sonucunda kiracıyı evden çıkartmak gibi bir durum sergilemesi mümkün değildir. Bu kapsamda Borçlar Kanunu 347. md. gereğince kira sözleşmesi süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı da sadece kiracıya ait olmaktadır.

Kiracı 1 yıllık sözleşmenin sonrasında evden çıkıp çıkmayacağı ile ilgili olarak bilgi vermedi ise sözleşme devam eder. Eğer ki, kiracı ile kiraya veren arasında “usulüne uygun” tahliye taahhüdü yapıldıysa; tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinde kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya veren yasal yollar ile tahliyeyi gerçekleştirecektir.

Kira Sözleşmesi Kapsamında Tahliye Talebi

Konut kiralamaları kapsamında sözleşmeler genelde 1 yıllık yapılmaktadır. İş yeri kiralama kapsamında da uzun süreli olan sözleşmeler yapılmaktadır. Kanun kapsamında kira sözleşmeleri ile ilgili süre kısıtlaması yoktur.

Borçlar Kanununun kira ile ilgili hükümlerine bakıldığında kira sözleşmeleri kiracı lehine düzenlenmiştir. Mülk sahibi de bazı durumlarda kiracıyı evden çıkartma hakkına da sahip olmaktadır. Bu durumlar;

Kiracı Tahliye Etme Koşulları

Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Tahliye Davası

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının tahliyesi ile ilgili olarak izlenecek olan hukuki yöntemler;

TBK 315. maddesi gereğince, kiracının temerrüdü sebebi ile kira sözleşmesinin fesih edilmesi mümkün olmaktadır. Muaccel olan, kira ücretini ya da yan giderleri kiracı olan kişinin ödememesi durumunda da kiraya veren kişi yazılı bir şekilde kiracıya süre tanıyarak bu süre boyunca borcunu ödemesinin gerektiğini, yoksa kira sözleşmesinin fesih edileceğini bildirir.

TBK’nın 352. maddesi kapsamında 2. fıkraya bağlı olarak kiracı, kira borcunu ödemeyip, kira yılı içinde kendisine 2 haklı ihtar bulunulması gibi bir durumda kiracı aleyhine, tahliye davaları da açabilir. 1 yıldan daha kısa süreli olan kira sözleşmelerinde de kiralama süreçleri içerisinde bu koşulların gerçekleşmesi durumunda tahliye davaları açılabilir.

Tahliye Taahhüdü ve Tahliye Davası

Tahliye taahhüdüne bağlı olarak tahliye davası ya da tahliye durumu göz önüne alındığı zaman, bu kavram kira ilişkisi sonrasında kiralanmış olan taşınmazı belirlenmiş bir tarih aralığında boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir belge olmaktadır. Tahliye taahhüdüne bağlı olarak, kiracının tahliye edilmesi de özel olarak düzenlenmektedir.

Bu evraka göre kiracı belirlenen tarih aralığında taşınmazı boşaltmaz ise konut sahibi kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdünü ile yasal yollarla taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bütün şartlara uygun olarak yapılan tahliye taahhüdü tamamen taşınmazın sahibini koruyan bir belge niteliğinde olmaktadır.

Kiracının ve Konut Sahibin Hukuksal Olarak Hakları, Borçları ve Sorumlulukları

Gelecekteki anlaşmazlıkları önlemek için kiracının ev sahibi ile kira sözleşmesini dikkatlice gözden geçirmesi çok önemlidir.

Ev sahibi, sözleşme sona erene kadar herhangi bir gerekçe göstermeden kiracıyı tahliye edemez. Taşınmaz üzerinde kusurlar varsa ve bu kusurlar kiracının evi kullanmasını olumsuz etkiliyorsa, ev sahibinden bu kusurların giderilmesini isteme hakkına sahiptir.

Taşınmaz malikinin kira sözleşmesinde ki şartlardan daha ağır şartlar talep etmesi halinde kiracı buna uymakla yükümlü değildir. Sözleşmede belirtilen şartlara uyulması yeterlidir.

Kiracının sahip olduğu hakların yanı sıra ev sahibine karşı sahip olduğu birtakım yükümlülükler de bulunmaktadır.

Öncelikle kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen süre içinde ödemekle yükümlüdür. Bu durum sözleşmede belirtilmemişse kiracı ay sonuna kadar ödeme yapmakla yükümlüdür.

Kiracı, yararlandığı merkezi ısıtma, bina bakım ücretleri (aidat olarak da bilinir), gaz, su, elektrik ve diğer faturalar gibi hizmet giderlerini ödemek zorundadır.

Kiracı mülkte herhangi bir değişiklik yapmak isterse, mülk sahibinden yani ev sahibinden yazılı izin alınmalıdır.

Kiracı, ev sahibi ile yaptığı sözleşmede belirtilen şartlarda evi teslim etmekle yükümlüdür. Ancak bu süreçte eskiyen demirbaşlardan sorumlu tutulamaz.

Kira ilişkisinden kaynaklı anlaşmazlıklar da görevli ve yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.